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    茶室里的光线，随着太阳的西斜，从金灿灿的明黄转为了更为醇厚的琥珀色。

    那一卷摊开在紫檀木矮桌上的东京地图，此刻仿佛变成了作战沙盘。

    修一坐直了身体，双手规规矩矩地放在膝盖上。他看着对面那个刚刚年满十二岁的女儿，眼神中不再有看孩子的慈爱，取而代之的是面对一位战略大师时的肃穆。

    “首先，是土地。”

    皋月拿起一支红色的绘图铅笔。

    她的手很稳，笔尖悬停在地图上最为拥挤、最为昂贵的中心地带——千代田、中央区、港区。

    “父亲大人，刚才我说要‘盖宫殿’，不过那是将来的事。泡沫上建起来的宫殿太易碎了。”

    皋月的手腕一转，笔尖避开了那些已经被大财阀瓜分殆尽的丸之内核心区，落在了旁边的银座边缘，以及赤坂的深处。

    “我们将来会有六本木的大规模造城计划，但现在还太早了。那里产权复杂，钉子户多如牛毛，如果我们陷进去，光是拆迁就能拖死我们的现金流。”

    她在银座七丁目和赤坂见附的位置，重重地画了两个圈。

    “我们要做的，是‘秃鹫’和‘化妆师’。”

    修一微微皱眉，他在努力消化这些新词汇：“化妆师？”

    “是的。现在市面上有很多那样的大楼——位置绝佳，但因为建于昭和三十年代，设施陈旧，外观土气，而且因为原来的地主经营不善，背着一屁股债。”

    皋月指着那些红圈。

    “我们要利用手里的现金优势，把这些楼低价吃下来。尤其是那些因为日元升值导致出口亏损、急需资金周转的中小企业主手里的楼。”

    “买下来之后，不拆。”

    她伸出一根手指摇了摇。

    “我们只做翻新。换上最时髦的玻璃幕墙，装上最快的电梯，大堂里挂上昂贵的抽象画。把它们从‘灰姑娘’变成‘公主’。”

    “然后呢？”修一追问，“卖掉吗？”

    “不，只租不卖。准确的来说，是暂时不卖。”

    皋月回答得斩钉截铁。

    “未来的两三年，东京的租金会涨到一个您无法想象的天文数字。我们可以用租金来覆盖银行的利息，然后用这些楼作为抵押物，再从银行贷出更多的钱，然后再去买更多的楼。”

    “但是，这里有一个关键点。”

    皋月抬起头，目光灼灼地看着修一。

    “这些老楼的容积率通常很低。要想让它们身价倍增，就需要打破某些‘规则’。”

    她将笔尖点在赤坂的一个位置上。

    “比如，把原本限高20米的区域，特批改成40米。或者把原本只能做住宅的土地，变更为商业用地。”

    修一愣了一下，随即心领神会。

    这正是他的领域。

    “我明白了。”修一的手指轻轻敲击着桌面，“建设省的都市计划局，还有东京都厅的几个关键委员。只要政治献金到位，再加上我这张贵族院议员的脸面，搞几个‘特例’批文，并不难。”

    “正是如此。”

    皋月露出了满意的笑容。

    “这就是权力的变现。普通商人做不到的事，西园寺家能做到。这就是我们的溢价。”

    她继续在地图上勾画。

    “等到1988年或者1989年，当全日本的傻瓜都觉得‘东京地价永远涨’的时候，当那些保险公司和农协手里拿着几千亿不知道怎么花的时候……”

    “我们再把这些包装好的‘公主’，连同那个吓人的高价，一起打包卖给他们。”

    修一听得后背发麻。

    低价买入垃圾，利用特权镀金，坐收租金红利，最后高位套现离场。

    这是一个完美的闭环。

    他丝毫没有怀疑女儿说的套现时刻准不准确，现在在他的眼中，皋月似乎已经是某种上天的意志一般的存在了，注定要带着西园寺家走上巅峰的。

    “接下来，是这里。”

    皋月的手指移到了港区麻布十番的一处幽静地段。

    “我们要在这里，在那栋刚买回来的老洋房里，开一家俱乐部。”

    “俱乐部？”修一有些意外，“银座那边我们已经有商铺了……”

    “这可不是那种陪酒的夜总会。”

    皋月摇了摇头，神情变得有些神秘。

    “我要建一座‘昭和时代的鹿鸣馆’。”

    “没有招牌，不接待生客。入会费一亿日元，且必须有两位理事推荐。即便有钱，如果身家不清白、或者格调不够，也恕不接待。”
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